在意大利买房的权威指南。
哦，意大利说得没错。世界上最适合居住的国家。
- 马克-吐温，1904 年 4 月 10 日发表于《纽约时报
您正在考虑在意大利买房，恭喜您！您需要了解购房 流程。您想 避免一路上的陷阱。毫无疑问，您有 很多问题。从表面上看，购房过程相当简单明了，而且 在大多数情况下，购房过程都很顺利...... 意大利的住房拥有率接近 80%，事情不会太难！但是，您也不能认为一切都会自然而然地发生。
本指南结束时，您应该会感觉准备得更加充分。在外国买房是一项重大的事业，因此本文略显冗长，但目的是让您了解相关信息，而不是让您望而却步！对于 "简明扼要"的人来说，您可以使用目录跳转到您需要的部分，或者随时联系我们，如果您希望得到专业帮助，或者想亲自喝杯咖啡！
意大利哪里最适合买房？
对许多人来说，决定在意大利哪里买房是基于家庭关系或工作需要。而对于其他人来说，湖泊、山脉或大海则具有绝对的诱惑力。意大利面积达 301,338 平方公里，每个人都能在这里找到自己想要的东西。如果您还没有想好具体的居住地，请参阅 "意大利最佳居住地"，了解不同地区的优缺点。
在意大利安家
网络与碎片化现实
在互联网时代，人们似乎很直观地认为首先要在网上找房子。然而，意大利的现实很快就来了。 意大利的房地产市场非常分散， 令人沮丧。 没有一个 "去处 "网站，如英国的 Rightmove、美国的 Zillow.com或德国的 Immobilienscout24，而是有很多。很快，您就会发现自己在 5 个不同的网站上以 5 种不同的方式进行相同的搜索。任何一个网站的搜索结果都可能包括 4 次列出的同一房产--2 个或更多的价格！除了一个网站外，其他网站可能都没有列出其他房屋，如果您没有搜索到 "正确 "的地方，情况就不妙了。有些高档房产由于房主希望保持完全的自由裁量权而没有在任何地方公开挂牌。
尽管有人声称 意大利没有全面的 "MLS"，但事实并非如此。
分类广告
有些地方仍有当地的 分类广告可供浏览，这只会使信息更加分散。
闲逛
另一种方法是在社区内 四处漫步，高高低低地寻找vendesi 标志。然而，并不是所有的房产都能在街上看到。也不是所有的房源都会张贴告示，因为房主可能希望 谨慎行事。
让声誉良好的房地产经纪人为您服务
只要有足够的毅力，您也许可以自己在意大利找到理想的住所。然而，声誉良好的房地产经纪人可能正是您需要的合作伙伴。
他们的知识和帮助可以为您节省时间和金钱。他们可以帮助您完成错综复杂的购买过程，包括在成交/完工前对房产进行尽职评估，以免在最后一刻出现问题。
意大利现行法律规定，房地产经纪人必须接受税务、法律和技术方面的 培训， 获得 认证 （平均只有 20% 的候选人通过 认证）， 持有执照，并且必须投保职业 责任险。因此，声誉良好的房地产经纪人会真正做好准备，指导您完成购房过程中的每一步。
作为购房者，使用专业房产经纪人可为您带来以下 好处
根据您的要求，帮助您在合适的地点 找到理想的房屋
他们是搜索各种在线房源服务的专家，可以帮助您 更有效地搜索。
他们会 查看每处房产的数据，这样您就不会浪费宝贵的时间去查看您从未考虑过的房产。
他们可以向您推荐尚未正式上市的房产。
广泛 了解与房产相关的技术、法律和税务问题。
对当前 市场状况的广泛了解
在您出价之前，对指定房产进行产权搜索和文件审查，从所有权记录到适用的公寓管理条例。
帮助了解 融资方案（从抵押贷款到 "以租代购"/"以租代购"）。
谈判协助
官僚支持，从获取纳税 ID 号到遵守法律要求。
房地产经纪人佣金
根据法律规定，房地产经纪人 必须公正，默认情况下代表买卖双方工作，因此他们的佣金通常 由买卖双方支付。每家中介都有自己的收费标准。买方一般要支付售价 3-5% 的增值税。如今， 4%的 增值税相当普遍，尤其是当买方是外国人时 （外国人需要的协助明显多于本地人）；5% 的增值税在特许经营机构中很常见 （意大利中介机构中大约只有 10%），因为他们要为自己的品牌支付特许权使用费--这对客户来说价值可疑。对于低价房产，即售价低于 15 万欧元左右的房产，通常会收取最低佣金，而不是百分比。购买一手房佣金的 19% 可从意大利所得税中扣除，最多可扣除 1000 欧元佣金 （可能会有变动）。
使用挂牌代理--卖方代理
如果买方通过与卖方 （ 挂牌代理）合作的房地产代理发现了感兴趣的特定房产，默认情况下，买方将直接与 挂牌代理合作，根据法律规定， 挂牌代理必须公正地代表买方和卖方开展工作。
使用房产中介--买方代理
除使用挂牌（卖方）代理外，买方还可以选择自己喜欢的房地产代理，即 买方代理，有时也称为 房产仲介或 独家买方代理(EBA)。
买方代理又称 房产仲介，是 在意大利获得执照的房地产代理，受买方委托代表买方工作，而不是为买卖双方 （意大利默认情况）或仅为卖方工作。
注意： 房产仲介必须是在意大利获得认证和执照的房产中介；其他任何人这样做都是非法的。特别是 在英国或意大利境外注册的 "中介公司"，以及自称的 "大师级专家"， 都是非法中介。唉，在英文出版物上提及并不能保证某人是合法工作的。
使用买方代理的买方应在购买过程中尽早与其代理接触。买方必须让其代理与挂牌（卖方）代理建立首次联系，以避免产生额外的佣金费用。
在实践中，买方代理将与挂牌代理合作；双方将商定费用分担安排。
买方代理几乎可以提供市场上的任何房产，并不局限于自己投资组合中的房产。 在意大利，使用买方代理越来越普遍，尽管由于挂牌代理的实际佣金减少，特别是在米兰和罗马的活跃市场上存在一些阻力。在罗马省，挂牌代理通常希望从买方代理那里得到回扣 (storno)。
正在 寻找有执照的买方代理/ 房产中介？现在就联系我们，了解我们如何为您提供帮助。
使用中介的几点注意事项
关于 代理人和 经纪人：意大利以外的一些地区允许有完全合格的房地产经纪人和初级代理人。在意大利，所有为买卖双方牵线搭桥的房地产专业人士都必须具备完全资格； 代理人和 经纪人这两个术语可以互换。其他常用术语包括 地产代理（英国）和 房地产经纪人（北美）。
一些中介公司可能会使用无证员工直接与客户打交道。他们在管理之外所做的任何事情都是不合法的。您完全有权直接与训练有素的合格专业人员合作。为了保护您的权益，意大利法律规定
如果您使用无证代理，您无需支付任何费用
转让契约中必须注明代理人的姓名，即使他们没有合法资格
如果不这样做，您将面临 500 至 10,000 欧元的罚款。
您可能会遇到牙医、律师、会计师、建筑师或翻译等 "兼职"房产中介的人。如果一个人想以有偿身份协助房地产买卖双方，他们也必须接受培训并获得许可，而且根据法律规定，他们必须放弃目前的职业：他们不能既是房地产经纪人又是律师等。 在意大利，这种兼职 是非法的，最高可被罚款 15000 欧元。油嘴滑舌的人会告诉您他们不需要执照。不要说你没被警告过：uomo avvisato, mezzo salvato 。
就像每个行业一样，都会有少数坏苹果受到过度关注。人类的天性倾向于强调负面的东西，而不是表扬做得好的工作；对于每一个坏苹果，都有 许多好的房地产专业人士在为他们的客户辛勤工作。
找到理想居所后再出价
恭喜您，您已经找到了心仪的房子！通常情况下，有抱负的买家会向卖家提出建议。它可以是非正式的口头要约，也可以是书面购房合同的形式，在卖方通知接受要约后即具有约束力。如果是口头要约，如果双方希望延迟实际的房产过户（过户/完工），可以选择完成书面销售协议。最后一步是签署正式的财产转让文件，即rogito ，类似于普通法管辖区的契约，并更新公共记录登记。
1.要约谈判/建议 → 2.初步销售协议 → 3.成交/完成 (rogito)
注：只有第三步，即成交/完成 (rogito) 是严格要求的。
1.报价建议书
在报价建议书中，潜在买方说明他们愿意支付的金额和条件。口头要约通常有助于了解卖方是否会接受您的条件，而无需对自己做出重大承诺，但实用价值极低 （根据法律规定，实际销售协议必须以书面形式签订）。常见的替代方法是向卖方提交一份初步销售协议，并规定接受期限，通常为 15 天左右。这样的建议书如果起草得当，一旦被卖方接受，就对双方具有约束力。
警告：有些建议书合同仅仅是对未来合同的承诺，而未来合同又承诺完成公共契约协议。这类合同已被意大利最高法院裁定为无效，即毫无价值。
提示：在出价之前，请确保您完全了解您将购买的房产；请参阅 " 尽职调查"部分。
2.初步销售协议（ilcontratto preliminare ，又称"compromesso"）。
在大多数情况下，双方会选择签订一份 初步销售协议，俗称 "折中协议"。 compromesso(折中协议），如果起草得当，该协议将是一份具有法律约束力的书面合同，使双方承诺在未来某个日期完成房产销售转让。当双方中的任何一方需要几个月的时间才能准备好最终完成正式的房产转让时，例如买方仍需获得抵押贷款，或卖方尚未准备好离开房产时，该协议就非常有用。
书面协议有三种法律形式：私人签署协议 (scrittura privata)、经认证的私人协议 (scrittura privata autenticata) 或公共文书 (atto pubblico)。经认证的私人协议是在notaio 面前签署的私人协议。公共文书由notaio 起草，然后由 见证签字。
另请参见：什么是公证人（民法公证人）？
销售合同可以 转录到公共财产所有权登记簿中，如果卖方在交易完成前破产，或无良卖方随后将房产出售给其他买方，这一选择可为买方提供 重要的额外保护。如果使用notaio 对合同进行认证或起草合同 （经认证的私人行为[协议]或公共行为），则必须对合同进行誊写1。
此时需要支付定金；金额一般在 5-20% 之间，由双方自行决定。押金有多种形式： caparra confirmatoria (confirmatory deposit)最常见的定金类型是 " 罚金定金"（caparra penitenziale），或简称为 "定金" （acconto ）。caparra confirmatoria 规定双方有义务完成交易或没收定金（如果卖方有过错，则必须退还定金并向买方支付相同金额；这通常被错误地描述为卖方向买方支付双倍定金）。违约方仍可被要求赔偿额外损失和/或依法强制履行合同2。caparra penitenziale 则赋予双方通过没收（或支付）定金而退出合同的权利，且无需承担任何进一步的损害赔偿责任。最后，acconto 只是支付购房款的定金。
销售合同必须在 20 天3 内登记；如果您使用代理机构，代理机构将为您进行登记 （如果是公共行为，公证人（notaio，下文将 详细介绍）将在 30 天内登记并抄录该行为）。
现行登记费
税费 押金/罚款类型 金额
合同印花税 (Imposta di bollo) 每 4 页或 100 行 16 欧元
每页图形（如平面图）2 欧元，如为已签字的原件则为 1 欧元（每份复印件合计）
- 或
如果使用notaio ，则为 155 欧元
合同登记税 (Imposta di registro) 基本固定费用 € 200
确认费 (caparra confirmatoria) 定金的 0.5%
罚金 (caparra penitenziale) 定金的 3
首付款 (acconto) 个人 押金的 3
企业 200 欧元增值税
罚款条款（罕见） 3%；最低 200 欧元
提示：确保合同中明确规定首付款的用途。默认情况下，这将被视为简单首付款 (acconto)。
根据法律规定，除非双方另有决定，否则 由买方支付最终契约的 税费 4。根据惯例，买方应支付初步合同的登记费，除非双方另有约定，因为首付款的税费只是契税交易的预付款。这一点可能会引起混淆，因为法律规定，从一般合同（与销售合同不同）登记中获益的每一方都要承担税费和登记费中不可退还的部分。
初步协议应包括以下内容
能源证明复印件和 16 欧元税票
土地登记所有权历史证明 (visure) ，包括平面图（每份 2 欧元税票）
F24表格复印件，注明登记税支付情况
登记表 69
注：税票必须在签订合同时加盖 （合同日期之后不得加盖）。
誊写（如使用notaio ）初步协议的额外费用为
税额 金额
合同登记印花税 (imposta di bollo) 155 欧元（而不是上述金额）
合同登记税 如上表所示
誊写税 € 200
誊写费 (tasse ipotecarie) € 35
notaio 费用 由notaio 根据其自身的定价政策确定，该政策考虑了交易价值。
如果您使用房产中介，则需要支付他们的费用5。
注意：在过去，初步合同往往已经是产权转让的最终合同，包括为了在产权登记处进行抄录而重复合同的义务。合同的第一版通常会提及实际销售价格；合同的后一版通常会提及较低的税务评估价值，以减轻买方的税务负担。虽然这种做法并不合法，但却非常普遍，以至于 2006 年政府正式规定，对私人之间的交易征税时，必须以评估价值（prezzo-valore）而不是交易价值为依据，从而消除了导致这种潜规则的动机。虚报价值将受到处罚。
3.结束/完成 (rogito)
转让的最后一步，也是法律唯一要求的一步，是双方签订最终的房产转让合同，该合同必须由公证人起草和见证 (notaio) 。notaio 将向卖方收取付款余额、notaio 费用和转让税，并确保正确更新用于纳税的财产登记簿 (catasto) 和财产所有权登记簿。
根据法律规定，notaio 有 30 天的时间更新公共数据库。更新时间越早越好，因此请向您的notaio 确认更新时间以及更新是否已经完成。如果涉及抵押贷款，抵押贷款文件也将在此时签署，notaio 将代表贷款人登记房产留置权。如果双方没有签订初步销售协议 (compromesso)，并且使用了房地产经纪人的服务，则现在应支付他们的佣金。
买方的义务包括
支付应付余款
支付由公证人收取的各种税费
支付公证人报酬
支付中介补偿金（如适用且尚未支付
卖方的义务包括
宣誓房产现状与房产登记处登记的法定楼层或地段平面图相符 (catasto)
说明公用设施 (impianti) 是否符合标准
提供房产的最新能源等级证书
向代理人支付赔偿金（如适用且尚未支付
移交房产钥匙；除非另有约定，确保房产内没有人和物
在notaio's tasks 中，确保顺利收房/完工：
进行产权调查
确保买方了解他们将获得的产权上的任何负担（限制）。
例如，地役权和通行权、留置权（抵押、止赎）、优先购买权
核实销售各方的身份；确保他们符合签订协议的法律要求 （如最低年龄、心智健全等）
确认适用的税收制度并收取应缴税款
起草房产转让契约，确保其符合所有适用法律
附上房产的法定平面图和/或地段图
向各方宣读契约转让协议，确保他们已理解协议内容，协议代表了他们的意愿
代表国家征收印花税和其他税费
在房产所有权登记处和房产土地登记处登记房产转让 (catasto)
房产销售应缴纳的印花税和其他税费
由于涉及许多变量，因此确定确切的应缴税额有些复杂。下表根据具体情况说明了各种税费。不要灰心，您的房地产经纪人或notaio 可根据具体情况为您提供适用税款的说明。 对于公民个人（非企业） 之间的销售 ，税款按税务评估值缴纳，而税务评估值通常远低于市场价值。如果买方将房屋作为主要住所，还可享受大幅折扣6 ，但 A1、A8 和 A9 级高档房产除外。
案例 如果从 税基 增值税 房产过户文件登记费 (Imposta di registro) 房产所有权登记费 (Imposta ipotecaria) 房产税登记费 (Imposta catastale) 最低文件登记费
主要住宅（A1、A8、A9 类房产除外） 个人 地籍价值 ( rendita catastale * 100 增加 5% 和 10% (1 155) - 2% € 50 € 50 € 1000
其他住宅地产，可建地块 地籍价值 (rendita catastale * 100 增加 5% 和 20% (1,26)) 9%
主要住宅 商业 实际销售价格 4% € 200 € 200 € 200 -
额外住宅 10%
A1、A8、A9类住宅 22%
农田 如果出售给全职企业家 (60%) 实际销售价格 - € 200 € 200 1% € 1000
如果出售给非全职企业家 实际销售价格 - 15% € 50 € 50
您可能已经注意到，意大利非常善于创造复杂的税收制度！
注意：如果使用的是初步协议，首付款的税款将记入成交时的欠款中 (rogito)。
签订合同前进行尽职调查
确保 在出价前对房产进行适当的尽职调查，以免事后出现意外。如果您使用信誉良好的房地产经纪人，他们会在整个过程中为您提供帮助。其他专业人士可协助完成整个过程的特定部分。
进行 现场勘查，核实房产与土地登记文件中的描述相符
根据房产的复杂程度，您可能需要聘请 专业测量师（geometra）或 建筑师来协助您。
现场勘查的费用因地点和复杂程度而异，但一般不超过 1,000 欧元。
另请参见房屋检验报告是销售程序的一部分吗？
核实 当前所有权和过去 20 年的所有权历史（所有权查询：visura ipotecaria)
您的房地产经纪人应向您提供正式文件，如notaio 。
您也可以选择聘请 律师，但这在意大利并不常见，因为在其他司法管辖区， 律师或产权搜索专业人员所做的大部分工作都由notaio 完成，有时也由房地产经纪人完成。聘请其他专业人士提供第二或第三种意见肯定会让您更加放心。
小提示：有一些情况值得特别注意，如财产权是通过 捐赠或 继承而转移的。
核实 所有权是否有任何 限制，如 通行权和其他 地役权、 留置权或无限期租赁权（地表权）。
有执照的 房地产经纪人可以为您进行所有权核查；或者，您也可以聘请一名财产法专业 律师或一名房地产 经纪人来协助您进行上述两点核查。 notaio协助您完成上述两点
核实是否有人在法律上享有 优先购买权，如现有租户或邻近土地所有者。
核实该房产是否被 列入历史登记册，即是否受到Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici.7监督的限制。
询问房地产经纪人是否有 优先购买权，以及如何降低可能存在的风险。
核实购买的 全部成本，包括税费和产权费。
您的房地产经纪人可以向您提供一份相关费用的说明，这些费用不仅取决于价格，还取决于房产的特点、当前业主的情况 （企业或私人）、房产是否将成为主要居住地......等。
有关税费和费用的更多详情，请参见下文
。
签订购房合同时
明确说明您要购买的房产，例如房产描述和房产的土地登记标识符
以交付特定房产所需的所有法律文件为 购买条件 （根据建筑物的建造时间而有所不同，但一般包括入住证书、能源审计证书、建筑许可证等）。
如果您要办理抵押贷款，您可以从银行获得 预先批准函，或将抵押贷款作为购房条件之一。
卖家可能不愿意接受有条件的报价。
确保要约有到期/ 失效日期
确保任何口头承诺都 以书面形式兑现。是否已获得安装游泳池的规划许可？确保有据可查。
什么是公证人（notaio），他们是做什么的？
notaio （受过法律培训的 公证人，不要与普通法管辖区的出租 公证人相混淆）是一名自营职业的公职人员，为公众利益行事，因此既为买方也为卖方，以确保公共契约的完整性，包括通过购买、继承或法院裁决进行的财产转让。
在意大利的法律体系中，Notaio 负责进行产权调查并起草契约协议，在美国和英国等采用普通法体系的国家，这些工作由律师或其他专业人员完成。
notaio 是起草和登记最终销售协议（契约）的法律要求。由于买方在房产销售过程中面临的风险最大，因此根据惯例，notaio 由买方选择，买方支付notaio 费用。虽然公证人的费用由买方支付，但他们在法律上代表国家工作，必须保护买卖双方的利益，这显然是矛盾的。当notaio 的行为会造成利益冲突时，例如，当其中一方是亲属时，他们不得采取行动。
一个可能存在误解的地方是， notaio 并不进行现场勘查：除了听取卖方的陈述（陈述可能是真实的，也可能是不真实的）外，他们并不核实房产的真实现状是否与法律上的记录相符。
notaio costs
每个notaio 都有自己的收费标准。费用通常是销售价格的一个滑动百分比；销售价格越低，百分比越高。2006 年贝尔萨尼改革取消了固定收费；2012 年发布的指南建议，平均收费为 1.1 或平均销售价格为 50 万欧元，范围在 0.4 至 4.82 之间，或销售价值在 2.5 万欧元至 100 万欧元之间。实际收取的费用部分取决于交易的复杂程度 （有多少业主、房产由多少块地组成、公证人在每个过户阶段的参与程度）以及特定地区的竞争压力程度。如果包括 抵押贷款，费用还要增加 60% 左右，因为notaio 还负责登记 抵押留置权。您可以要求notaio 以书面形式估算某笔交易的费用，而无需承担其他义务。与其他行业一样，有些notai 会比其他 更严谨、反应更迅速、更专业。请从您信任的人那里获得推荐，并遵从推荐。
notaio 还会收取国家规定的 税费；税费会出现在他们的账单上，通常会被误认为是notaio 费用的一部分。
如果其中一方不懂意大利语
正式的房产转让协议将使用意大利语。如果买方（或卖方）不懂意大利语，他们通常会委托一名双语律师，持委托书(procura) 代表他们行事。其他情况也有可能发生，例如，如果所有各方 （买方、卖方和 Notaio）讲同一种外语，合同可以用该语言签订，但附件必须从意大利语翻译过来，协议仍必须翻译成意大利语，所有这些都可能比表面看起来要复杂得多。
支付您在意大利的新房费用：银行、融资等！
付款流程
如果双方选择在实际成交前完成初步协议，买方通常以个人支票的形式支付首付款，支票直接开给经核实的相关房产所有者。
余款通常以不可转让的本票（又称 银行汇票， assegno circolare）支付给卖方。
您的床垫下有多余的现金吗？一般来说，现金交易必须低于 5000 欧元，以符合反回收法的规定。
付款托管（预付定金）
与公证处签订房产证转让合同后，公证处必须对转让合同进行登记，并更新土地登记簿和税务数据库（catasto ）。民法典》第 2671 条规定，应 在 30 天内 尽快完成这项工作。虽然这一过程通常会顺利进行，但买方有 可能在土地登记过户之前对房产提出 不利索赔，如 银行留置权或税收留置权。
第124/2017号法律通过引入由Notaio管理的 托管账户（deposito del prezzo 8）解决了这一问题。任何一方均可要求使用托管账户，但几乎总是买方， 即明确的受益人。任何一方 都不得反对使用托管设施，甚至不得将其作为销售条件。如果买方希望使用托管账户机制，应提前表达这一意愿，以便 Notaio 能够准备必要的文件，避免卖方措手不及。法律允许双方甚至在成交时选择托管方式 (rogito)；但在实践中很难想象。
Notaio 收取的资金 （以 Notaio 为收款人的 本票，又称 银行汇票）将存入一个专门的银行账户，该账户在法律上与 Notaio 自己的财产分开。Notaio 必须在成功转录契约转让后将资金发放给卖方。
买方也可以考虑利用托管设施对契约转让附加条件，例如，只有在现有抵押留置权消灭、公寓费用支付完毕或房产内物品和/或租户清空后，才可释放资金。不难想象，买方对托管设施的这种有条件使用，强加给不情愿的卖方，会导致法庭诉讼。
由于 Notaio 会产生额外成本来管理托管流程，因此他们很可能会对这项服务收费。
短期内，买方可能会对卖方使用托管账户感到不满，因为卖方需要等待一周左右才能收到付款。
在意大利办理银行业务
大多数购房者都希望在意大利开立银行账户，以简化新房付款手续，并支付未来的 水电费等。
要在意大利开立账户，银行会要求提供个人身份证明和意大利税号 (codice fiscale)（通常翻译为 "财政代码"）。好消息是，获得财政代码非常容易，税务机关很乐意帮助任何迟早要缴税的人！如果您需要，您的房地产经纪人可以帮助您获得税号。
提示： 避免使用根据姓名、出生日期和出生地生成税号的在线模拟工具。这些工具实际上并不能在税务机关生成代码。
注意： 美国公民和永久居民会发现有些银行不允许他们开户。原因是美国的立法考虑不周，认为任何海外账户，即使是中高税率地区的账户，都是用来藏钱的。专门为美国公民服务的房地产经纪人可以帮助您找到一家乐意为您提供服务的银行。
获得抵押贷款
居住在意大利的买家只要能证明有足够的收入来支付房款，就能获得房产 抵押贷款。抵押贷款的价值不得超过银行评估师确定的房产价值的80% （该价值可能高于或低于售价）。房产上的抵押留置权可能高于实际抵押金额，因为银行不仅希望保护贷款金额，还希望在需要收回债务时保护其成本。
如果买方不是意大利居民，没有收入证明，那么在意大利获得抵押贷款就比较困难，但在某些情况下，抵押贷款经纪人可以提供帮助。有些买家会用自己在别处已拥有的房产做抵押，有时也称为 房屋净值贷款。这样做的好处是，购房者不会受到汇率波动的影响，在 10-20 年的时间里，汇率波动很容易达到 25% 或更高。
以租代购/以租代购
根据 2014 年底推出的 "以租代购"（又称 " 以租代管"、" affitto con riscatto"）计划，卖方可能愿意为买方的购房提供资金。由于该计划的局限性，买家和卖家都很可能将 "以租代购 "视为最后的融资解决方案。
意大利的按揭成本
要在意大利办理按揭，您需要支付以下大部分或全部费用：
按揭申请费 (spese istruttoria)
并非所有银行都收取此费用，但收取此费用的银行会收取 500 欧元至 1000 欧元不等的费用。
房产评估费
银行将对房产进行评估，以独立确定其价值，无论要价或售价如何。
房产保险费
房产
按揭借款人
notaio fee
required to register the mortgage lien
抵押协议印花税
留置权登记税；抵押税：主要住房为 0.25%，其他为 2
"辅助 "银行账户
许多银行要求您在抵押贷款之外还在他们那里开设一个账户。这样做没有任何合理的理由，只是为了在与他们的业务往来中增加额外的费用。除非您有需要，否则应避免这样做。
外国人可以在意大利购买房产吗？
您会很高兴知道，意大利一般允许外国人在意大利购买房产，只要意大利人允许在购房者的原籍国购买房产，或者外国人在意大利居住（"regolarmente soggiornante"）。对欧盟和欧洲自由贸易联盟（EFTA）公民没有限制。
非欧盟国家公民在意大利买房可以居住吗？
在意大利拥有房产并不享有在意大利逗留的具体权利，您仍需遵守正常的移民法规，对许多人来说，这允许在意大利免签证逗留长达 90 天。如果您有文件证明您不需要在意大利工作，例如您有可观的收入 （超过31160 欧元/年），如版税、养老金、来自意大利境外的投资等，则有可能获得长期 选择性居留签证。一般来说，在意大利很难获得工作签证。
购房后
通知
购买新房后，您需要将这一好消息通知他人！具体需要通知谁取决于具体情况，您的房产中介可以帮助您。举几个例子：
如果房屋是您的主要住所
向市政府登记您的居住地，这对您申请 "主要住所 "减税非常重要。目前您最多有 18 个月的时间来做这件事，但不要磨蹭！
更新您的身份证、驾照
通知您的银行和汽车保险
如果您在不同的 ASL 司法管辖区，请注册新的医生
税务机关、养老金系统：如果您是自营职业者，请直接通知您的雇主或税务机关
向邮局（"Seguimi"）提交地址变更通知，费用约为每年 30 欧元
公用事业公司
在大多数情况下，只需更改客户名称 (voltura) 而无需开通新服务，这是最便宜的做法
例如，前业主、账号、水表编号
公寓管理员
考古、艺术和文化遗产部--针对上市物业，多数情况下由卖方办理
持续费用
成为新业主后，您需要支付一些经常性费用：
水电费
公寓费
仅适用于您的房产属于共管公寓的情况
地方垃圾和服务税
用于资助城市活动的物业税
如果您的房屋被视为主要住所，则可免缴
保险
您至少应考虑购买一份承保第三方损失的保险，例如水管破裂导致邻居被淹。您还可以考虑盗窃、火灾和其他保险。
避免重复投保已有的保险
如果您住在共管公寓，可能会有一份针对大楼的团体保单
如果您办理的是按揭贷款，那么在按揭贷款有效期内，您会拥有一些保险
小贴士：您的房地产经纪人可以为您提供一份预计每年所有权成本的说明书。
税收减免
如果在意大利报税，业主可以享受一系列减税优惠。具体细节每年都会变化。
房地产中介费
按揭利息
装修费用
节能改造
我们在此为您提供帮助
如果您想在意大利购置房产，我们很乐意为您提供帮助。请告诉我们如何为您提供帮助。(关于作者）
注：本指南中包含的信息均为我们在出版时所知的正确信息。本指南 "按原样 "提供，不作任何明示或暗示的保证。如果您认为本指南中还有其他内容，请告知我们。
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